Договор купли-продажи квартиры подводные камни (риски)

Здравствуйте, уважаемые юристы! Предстоит заключить сделку купли-продажи (В сделке мы продавцы).

Сделайте анализ договора с целью выявления всех возможных рисков. Опишите подробно ваши рекомендации.

Лучший и максимально ясный и полный ответ я премирую отдельно сверх гонорара.

Договор во вложении.

Уважаемые юристы, читайте внимательно вопрос МЫ ПРОДАВЦЫ в сделке!

Обращаю особое внимание, что юридический анализ договора на возможные риски должен быть с позиции ПРОДАВЦА!

Всех благодарю за ответ! Пояснения по распределению гонорара.

Гонорар был распределён мною исходя из полезности конкретного ответа юриста применительно к возможным рискам Продавца, а не общим условиям сделки.

Отдельно как и обещал я выбрал лучший ответ и премировал Самарина Александра, так как он проявил наибольшую активность и понимание сути вопроса, консультируя меня ещё дополнительно в чате.

Ещё раз огромное всем спасибо!

Не прописано по долям или в без указания долей передаётся, по п. 1.1.п. 2.2. как передавать деньги будете? Рекомендую порядок передачи прописать и сделать это либо через ячейку в банке, либо через нотариуса.Передача квартиры в какой момент осуществляется? Пропишите тоже. Так как по договору есть указание на сроки и порядок передачи, а сроков нет.

Если кто-то сохраняет право пользования квартирой или же если есть условие о снятии с регистрации прежних жильцов в определённый срок, то тоже прописать. Либо что в квартире никто не зарегистрирован.

В остальном стандартный договор, можно еще прописать что если оплаты нет, то договор расторгается.

Александр, доли обязательно указывать в договоре? Там у них несовершеннолетний в договоре

Роман

Не обязательно, но на мой взгляд лучше указать, так правильнее будет. И был случай в моей практике когда Росреестр доли потребовал указать. Хотя это не совсем верно. Если эта доля покупается несовершеннолетнему не взамен другой, то не обязательно. А если взамен, то обязательно для опеки. Но я так понимаю что просто покупается, без обязательств.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Вполне приемлемый договор.

Рекомендую указать полные паспортные данные сторон в преамбуле.

Указать кадастровый номер жилого помещения.

И указать зарегистрирован ли кто-либо на момент подписания договора.

Мы продавцы и хотим прописать передачу первой части денег 1 130 000 до регистрации сделки. Это же возможно?

чем это подтверждается? это важно — указать например что подтверждено распиской или банковским переводом

про 2 сумму — 1 130 000 — передаются по акту например или безналичным переводом

про 3 сумму — если вы уверены что кредит будет именно от сбербанка- то нормально

п 2.3 и 2.4- залог квартиры у банка. не у продавца- это важно

другое дело я не понимаю зачем на такую небольшую сумму для покупки жилья — в 375 000 — брать именно ипотеку — может быть подумать над обычным потребительским кредитом и избежать залога

3.4- долевая собственность у вас- 50 на 50? или как то иначе- лучше это прописать

4.1.5 — за гос регистрацию у вас платит продавец-

и платите вы при этом за тоже самое по п 4.2.4 — тогда уж прописывать что в раных долях продавец и покупатель- 50 на 50

5.2 — судебный порядок- по общему правилу это по местунахождения ответчика- имейте в виду

Мы продавцы и хотим прописать передачу первой части денег 1 130 000 до регистрации сделки. Это же возможно?

Роман

если продавцы ( я сперва думал что покупатели) то надо тогда как раз менять 2.2 и указывать что

передаются в момент составления договора например, или там через 5 дн после составления но до гос регистрации

деньги должны передаваться безналично или по акту

риски не оплаты- взыскивать потом через суд.

Или предложить им взять обычный кредит а не ипотеку а залог оформить на вас

В дополнение к мнению коллег. Обычно в пункте «Предмет договора» указывается, что «указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании… и указывается правовое основание приобретения права собственности продавцом (наследование, приватизация, договор купли-продажи). Это, на мой взгляд, необходимо, так как можно понять — возможны ли притязания иных лиц на это имущество (например, бывшего супруга или других наследников). Но это нужно скорее покупателю, а не Вам, как продавцу..

Мы продавцы и хотим прописать передачу первой части денег 1 130 000 до регистрации сделки. Это же возможно?

Роман

Можно, просто указывается, что получен аванс в такой сумме.

Обращаю особое внимание, что юридический анализ договора на возможные риски должен быть с позиции ПРОДАВЦА!

Роман

Единственный существенный риск для продавца — это претензии покупателя по поводу технического и санитарного состояния жилого помещения и его оборудования (систем водоснабжения и водоотведения. газовой или электрической плиты и т.п.). Поэтому всегда нужно чётко указать (или в самом договоре или в передаточном акте), что покупатель ознакомлен со всем и претензий не имеет. А то бывает так, что покупатель обращается в суд и требует расторжения сделки на том основании, что квартиру покупал летом, а потом оказалось, что зимой в квартире холодно, в ванной комнате появилась плесень и канализация течёт.

А как же риски неоплаты, если идти по этим условиям договора как есть? Переход права ведь уже будет зарегистрирован на покупателя и в залоге у банка+ несовершеннолетний.

Его долю в договоре надо отдельно указывать?

Договор купли — продажи должен в себе в первую очередь содержать основные элементы сделки, именно на этот факт необходимо обращать свое внимание, как покупателю, так и продавцу.

Согласно приведенному договору:

гр. Василюк Татьяна Ивановна — не указан документ удостоверяющий личность.также необходимо указать место рождения, как покупателей так и продавцауказать реквизиты свидетельства о рождении — гр. Василюк Владислав Сергеевич

Должны быть указаны данные с точностью позволяющие установить недвижимое имущество подлежащее передаче по договору:

расположенное на этаже жилого дома (именуемое в дальнейшем - «Квартира» — не указано на каком этаже дома квартира располагается

В отношении квартиры, необходимо указать на основании каких документов она принадлежит продавцу:

квартира находится в собственности Продавца на основании Свидетельства о государственной регистрации права бланк серии ___номер ___, выданным _____ года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ______ года сделана запись регистрации № ____

Также, целесообразным будет дополнить договор таким пунктом как:

При этом если квартира до подписания договора была уже осмотрена покупателем, то логичным будет если:

Также не будут лишними следующие положения:

Оговорить в договоре условие о несения расходов связанных с заключением договора, если таковые имеют место быть:

Расходы по заключению Договора оплачивает ________.

Также уместным будет включить пункт:

Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения Договора.

При этом в целях упрощения передачи квартиры, в договор можно включить пункт о том, что:

Что позволит не заключать передачу отдельным актом передачи.

Не будет лишним знакомиться и с рекомендациями органов Росреестра, т.к. регистрация перехода права собственности и анализ заключенного договора будет проводиться именно этим органом:

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎