О недвижимости в Сочи. Может кому поможет
Предисловие: год назад я переехал в Сочи. В настоящий момент тружусь в агентстве недвижимости на должности It специалиста и web разработчика (название и личность раскрывать не буду, дабы не сочли за рекламу). В момент приезда, по неопытности и незнанию местного рынка недвижимости вляпался в такое г…, что хрен знает как из него вылазить (если надо могу рассказать отдельно). Так что пишу на своем опыте как «влипшего», так и работающего в АН, хоть и не риелтором.
Надеюсь кому-то поможет.
Итак… Для начала хочется сказать, что Сочи находится на третьем месте в России по ценам на недвижимость, после Москвы и СПБ. Само собой это обусловлено его местоположением на карте РФ.
Сам по себе рынок недвижимости Сочи кардинально отличается от аналогичного рынка в других регионах. Здесь очень распространен такой термин как «жилое помещение» (первый раз я столкнулся с ним именно здесь), у него есть ряд отличий от помещения со статусом «квартира»: на руки получается свидетельство на помещение и на часть земли, на которой находится дом, именно поэтому такого рода помещения не могут быть проданы не резидентам РФ. Такие помещения, как правило, дешевле чем помещения со статусом «квартира» с аналогичными условиями. Так же здесь в ходу «жилые гаражи»! Для меня, человека из Сибири это было ново!
После олимпиады, в момент подготовки к которой в городе произошли сильные изменения по инфраструктуре, застройка города набрала большие масштабы: строят везде, где только можно и, к сожалению, не всегда хорошо и законно. Например, есть в Сочи такая распространенная практика: покупаем участок под индивидуальное жилищное строительство (максимум три этажа под частный дом т.к. в других категориях земля дороже), строим на нем пятиэтажный многоквартирный дом – дом объявляют под снос, после этого идем в суд, в котором добиваемся перевода земли под Ж3 (многоквартирный дом), после этого добиваемся решения по сносу и вот у нас есть многоквартирный дом. Но есть одно НО! Не всегда и не у всех эта схема проходит и дом реально могут отправить под снос… А ведь квартиры зачастую к тому моменту уже проданы! (я в похожую ситуацию влез). После этого начинаются долгие апиляции, судебные тяжбы, и стройка заморожена. Есть случаи когда люди купили, заселились в дом, сделали ремонт и живут, но на дом нет никаких документов, и прописаться не возможно – это еще из лучших вариантов.
Видел я бабушек, которые купили маленькую квартирку, продав квартиру в родном городе чтобы пожить под старость в тепле или привезти сюда сына инвалида, но оставшиеся без ничего. Жалко их, но ничего сделать уже не можешь.
Поэтому, прежде чем покупать недвижимость, нужно все проверить на 10 раз.
К примеру на сайте сочинской администрации есть список объектов, подлежащих сносу. Конечно далеко не факт, что их снесут, многие из них по суду отстоят свое существование, а редкие так и вообще сдадутся в срок и без проблем для покупателя, но в большинстве случаев это как минимум задержки и проблемы.
Хотелось бы сказать, что обратившись в агентство недвижимости вы полностью обезопасите себя, но не всегда это так: (лично я свой вариант взял через агентство) во-первых – агентство не всегда может знать, что у застройщика на уме (можно назвать форсмажером), во-вторых – не все риелтора так или иначе честные и добропорядочные граждане. Но, так или иначе, риск покупки неликвидного жилья снижается. Есть риелтора (к которым я отношусь с уважением) никогда не продающие квартиры в которых они сомневаются, просто отказываются от участия в таких сделках, даже если клиент очень хочет.
По большей части люди сталкиваются с такими проблемами при желании купить как можно дешевле и сэкономить на агентствах и экспертах (это все как и везде). (Вот я и напечатал уже лист А4 11 шрифтом…).
Упомяну немного о ценах: квартиры в новостройках в черновом варианте и близкие к сдаче вы вряд ли найдете дешевле миллиона. И то это будет квадратов так 17-20. Если найдете дешевле, то скорее всего это будет квартира с окнами в опорную стену или в коридор (дада в коридор, я лично такую видел). Более менее приемлимые варианты с маленькой квадратурой в черновом варианте и не очень близко к центру начинаются от 1 200 000 – 1 300 000. Если у вас на руках есть миллиона 3 – можно подобрать вполне себе приличный вариант. Если рассматривать вторичный рынок недвижимости, то просто прибавьте к этой сумме еще кругленькую сумму – не ошибетесь.
И да. Не верьте информации с всем известной торговой площадки в интернете, которая начинается на «А»! там по большей части фейки! Реальные цены увидеть там сложно. Лично я как раз насмотрелся этой информации и прилетел сюда на крыльях «Ну где тут моя квартирка за 800 тр. на берегу моря и близко к центру!». Просто не верьте – это не так! Это еще одна из специфик местного рынка. Просто несколько лет назад одно из крупнейших агентств города решило несколько занизить ценники в объявлениях для того чтобы «поймать клиента», а затем сказать, что квартира продалась и предложить вариант дороже. Эту политику перехватили и остальные агентства и в настоящий момент если ты будешь размешать реальную информацию – ты будешь есть только хлеб и то по праздникам.
А сколько тут схем по разводу отдыхающих на аренде…
Получилось несколько сумбурно, но это мой первый информационный пост не копипаст. Надеюсь кому-то будет полезно.
Берегите себя и свои сбережения!
Если есть вопросы – задавайте в комментариях, может запилю пост про переезд сюда.
Про развод отдыхающих интересно! ))
"не резидентам" - нерезидентам
"Так же здесь в ходу" - также
"прописаться не возможно" - невозможно
"проверить на 10 раз" - проверить 10 раз
"не все риелтора" - риелторы
Первая проблема, где продают квартиры в незаконнопостроенных домах, легко решается вводом уголовного наказания. И доказательная база проста - все документы на руках у собственника, и ложных посадок не будет - можно случайно налоги забыть опоатить, а вот случайно построить и продать дом там где нельзя этого делать - невозможно.
Но нет, наши депутаты больше обеспокоены излишней свободой в интернете.
Я вот на новый год купил дом в Краснодаре, переезжаю из Владивостока.
Да прописка нам и не нужна. Так приезжать время от времени. И какой диапазон цен.? И насколько законно надстройка жилого этажа?
Про гаражи можно поподробней, хотим с друзьями купить и переделать под жилой. Какие цены в Сочи и в окресностях и как это офомляется и какие подводные камни.
только что приехал из командировки в усть-лабинск (около краснодара), и серьёзно так задумался, а не переехать ли туда на пенсии.
"А сколько тут схем по разводу отдыхающих на аренде…"ТС, вот про развод отдыхающих было бы интересно, тем более, что сейчас как раз сезон.
Очень жду нового поста, просто через 3 года пенсия, и 34 года. так что))) очень интересная информация
схоронил) собираемся года через 2 брать в сочи двушку
"В настоящий момент тружусь в агентстве недвижимости "
Не самая лучшая рекомендация. Тыв курсе , что риэлторов в Сочи называют киллерами?
Потому что, они буквально убивают людей.
Ответ на пост «Поработаю на пикабушников бесплатно»
Что ж, раз волна добра ещё плывёт, то и я внесу свою лепту. Пытался много раз развить эту тему, но всё всегда в штыки воспринималось. Собственно. Живу в Сочи. Занимаюсь здесь недвижимостью 7 лет. И как риелтор и как отдел продаж Застройщика. Если у вас есть интерес к нашему рынку (любого формата), вопросы или желание что-то купить. По паролю, я вам помогу бесплатно.Пароль: Адин два три, Пикабушник помоги. Любая комиссия, которая будет заложена у продавца (например у застройщика), будет полностью нивелирована. Если захотите выразить благодарность, то решайте сами, как. Ну и вопросы можете задавать любые, карты я вам открою этого тёмного, неподконтрольного бизнеса. Телега @M_Gwai
Доступное жилье на дереве за два миллиона рублей
Ответ на пост «Внимание всем, кто хочет купить квартиру в Сочи!»
На тему покупки недвижимости в Сочи.
Буквально 2 недели на назад в отношении почти 3,5 тысяч земельных участков (2,3 тыс. га земли) наложен арест на основании постановления Центрального районного суда г. Сочи от 21.09.2021 в рамках возбужденного уголовного дела о незаконном выведении земельных участков из Сочинского национального парка.
Исходя из решения суда всего в Сочи выявили порядка 11 тысяч таких земельных участков общей площадью почти 5 тысяч га.
В качестве причины для возбуждения уголовного дела указывается мошенничество, подложные документы с некорректными границами Сочинского лесопарка при оформлении прав на земельные участки в период с 1998 года по настоящее время
Есть постановление суда и список участков в открытом доступе:
Арест (запрещение регистрационных действий) действительно наложен на эти участки, это легко проверяется по справочной системе Росреестра, вбив любой кадастровый номер участка из данного списка на сайте Росреестра:
Вот пример (последние цифры кадастрового номера замазал):
Несмотря на то, что в постановлении суда указано, что арестовываются незастроенные участки, среди них есть о вполне застроенные участки прямо посередине населенного пункта.
В-основном арестованы участки под ИЖС, садоводство.
Некоторые собственники говорят, что в отношении них такое происходит уже второй раз – сначала на них в суд подала Администрация, собственники участков проиграли суд и выплатили Администрации компенсацию за выбытие имущества из муниципальной собственности. Теперь же им судиться с представителями Российской Федерации (пост № 10 по ссылке).
Т.е. теоретически люди могут заплатить за один и тот же участок 3 раза – продавцу, Администрации (если она с ними судилась ранее по этому участку) и Российской Федерации (смотря как пойдет это уголовное дело)?
При этом многие участки (с учетом указанного промежутка с 1998 года) фактически находятся в гражданском обороте, продаются, наследуются.
Судя по всему, большая часть этих участков действительного когда-то относились к Сочинскому лесопарку и не должны были предоставляться под ИЖС и садоводство. Наверняка в незаконном предоставлении и оформлении данных участков участвовали сотрудники и Администрации, и Росреестра.
Количество добросовестных приобретателей земельных участков трудно подсчитать.
Интересно, чем это все закончится. С учетом количества участков, судебные тяжбы могут продолжаться долго.
У кого есть имущество в Сочи - имеет смысл проверить наличие ареста (запрещения регистрационных действий) в отношении своих земельные участков в Сочи на сайте Росреестра (или заказав выписку из ЕГРН, благо сейчас это делается за пару минут онлайн) и наличие своего участка в указанном выше списке.
P.S. Баянометр молчал.
Внимание всем, кто хочет купить квартиру в Сочи!
Второй мой пост про недвижимость в Сочи, ибо уже накипело.Меня бесит скотское отношение к людям, которое исходит от этих никчемных жалких наебщиков - риэлторов. Я знаю пару-тройку хороших риэлторов, остальные же.
Часть первая. Продажа квартиры.Собственник решает разместить квартиру на продажу. Где обычно размещают? Сейчас это не бумажные объявления, а электронные доски: Циан, Авито и т.д.Итак, есть квартира, метраж - 80м2, цена по рынку без борзоты - 16млн (да, да, рыночный низ сейчас в Сочи - это 200.000/м2). Собственник публикует объявление и. Его блокируют. Что такое? Почему? А) А всё просто: эти же фотографии (с водяными знаками сайта даже) размещают другие риэлторы, но с ценой 14млн. Вы теперь на этом фоне становитесь риэлтором, ведь там 14млн, а здесь ваши 16млн. Могут объявление заблокировать (дублирует имеющееся)Б) На рынке много неликвида 60-70м2, цена 16-18млн. А тут вы со своим объявлением со вкусной ценой. Что происходит? Отдел продаж массово на сайте кликает "пожаловаться" в Вашем объявлении. Всё, Вашего объявления нет. Как продавать? К риэлтору.
Часть вторая. Переезд в СочиВ Сочи очень много граждан с Сибири и Урала, на просмотры квартир не налетаешься и сейчас же вообще есть очень удобная штука: онлайн-показ. Покупатель из отдаленного города N смотрит квартиру на сайте агенства (потому что, как Вы поняли, на обычных сайтах объявлений ничего не найти из живого) и говорит: - отлично! Хороший вариант за 5млн площадью 50м2. И до центра Сочи 10 минут на машине.- бронируем под Вас, чтобы не ушла?- да! Я сейчас продаю своб квартиру и вылетаю в Сочи, чтобы сразу заехать в новую.- мы Вас встретим в аэропортуЧеловек продает квартиру (глупость, которую совершают сейчас массово) в отдаленном городе N и летит в Сочи со своими 5млн. Мы помним, что низ рынка сейчас - это 200.000р/м2. Прилетев в Сочи, его радостно встречают и везут в офис для оформления документов:- Вы знаете, Ваш задаток у нас, но тут нюанс. Собственник решил поднять цену с 5млн. - сколько хочет? 6? Давайте, что уж делать, уже прилетел и там продал- 13млн- как 13?! Было же 5млн! Как так?!- ну, мы ничего сделать не можем, так решил собственник, это его право- так найдите мне другую квартиру за 5млн!- да, есть несколько вариантов, но 20м2- какие 20м2?!- сейчас цены поднялись, квадратный метр от 200.000р, в среднем уже 250.000-300.000р. Мы можем предложить Вам малосемейку в 20м2 (это помещение общажного типа, где раньше был сортир на этаж и так же кухня, а потом себе каждый подвёл водопровод и канализацию)- Вы охренели? Куда я теперь?! У меня квартиры нет- берите что есть, завтра цены могут ещё подняться.И человек берет. Потому что завтра реально цены будут ещё выше, скорее всего.
Итог: дорогие граждане, желающие жить на юге страны, не стройте себе иллюзий на счёт цен в Сочи. Реальный низ рынка сейчас 200.000 за квадратный метр. Средняя цена уже около 250-300. Прежде чем переехать в Сочи в неизвестность, снимите квартиру месяца на три и с утра до вечера колесите по городу, общайтесь с местными жителями, с потенциальными соседями и лишь потом переходите к сделке по интересующей квартире.
А в целом: когда уже этот бардак на рынке недвижимости с "фонарями" прекратится? Принципиально не буду работать с такими ушлыми риэлторами, которые за деньги продадут кого угодно. Может стоит правительству разработать какой-то закон по урегулированию всей этой мерзкой деятельности?
ДомКлик от Сбербанка или лохотрон риэлторов
Живу в Сочи и многие знают, что здесь с недвижимостью творится хрен пойми чего: дом, проходящий по материнскому капиталу, военному сертификату, ипотеке Сбербанка и так далее может быть снесён, так как построен незаконно, а собственникам на выбор: деньги (на которые уже купишь квартиру раза в три меньше) или квартиру в 3 часах езды (а иногда и девяти, от пробок) от места снесённого.Решил поискать квартиру, увидел "ДомКлик от Сбербанка": Домклик от Сбербанка — это сервис для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости в Москве, оформления ипотеки и безопасного проведения сделок с жильем.И что же я вижу? Всё квартиры ниже рынка в 1.5-2 раза! "Ух ты!" - думаю я, "Неужели реальные объявления с такими ценами? Да ещё и Сбербанк как гарант проверенных объявлений". За 2 часа я не нашел ни одного живого объявления, лишь одни "фонари": - здравствуйте, квартиру продаете?- да, у нас много продается- вы риэлтор?- да. Какая интересует?- Пластунская, цена 4млн за 40м2- Ее продали, но есть за 12млн- Объявление вчера вечером разместили, сейчас 9 утра. Вы ее ночью продали?- Ну вот так вотДомклик от Сбера ещё хуже, чем Авито, где хоть иногда есть реальные объявления. Пруфы, думаю, будут самые неопровержимые - ответ от разработчика ДомКлик: ответственность несёт тот, кто разместил объявления. Парам-парам-пам. Всё!
Жители Сочи потребовали остановить застройку лесных земель
Застройщик возводит коттеджи в селе Орел-Изумруд на оползневых склонах, вырубая леса, что грозит подтоплениями жителям близлежащих домов, рассказали корреспонденту "Кавказского узла" сочинцы. Строительство не прекратилось даже после того, как прокуратура потребовала от мэрии Сочи снести самострои, а чиновники признали нанесенный рубкой деревьев ущерб.
Жители села Орел-Изумруд рассказали корреспонденту "Кавказского узла", что несмотря на их обращения в различные инстанции с требованием оставить рубку леса и застройку оползневой зоны , строительство продолжается.
Сообщение о том, что застройщик в Сочи ведёт вырубку лесных насаждений, поступило на sms-сервис "Кавказского узла". "Считаем такую деятельность недопустимой, так как это приводит к оползням и селям. Угроза оползней ведёт к нарушению движения и сообщения между поселками и городской частью", - написали авторы сообщения.
"Стройка тут началась около полугода назад. Частный застройщик выкупил участок, где стоял один старый дом, и начал интенсивно пилить лес вокруг. Месяца два назад он начал работы на оползневом склоне по направлению к муниципальной дороге - это правый берег реки Херота. На левом берегу произошла аналогичная история. Тоже частная застройка, спил деревьев и продажа коттеджей", - рассказал корреспонденту "Кавказского узла" старожил поселка Орел-Изумруд Александр.
По его словам, сначала вырубили лес по левому берегу реки Херота, там появилось 10 коттеджей на продажу. "Теперь рубят лес на правом берегу Хероты, со стороны муниципальной дороги. И тут застройщик поставил уже порядка семи коттеджей и хочет начать строительство еще трех прямо на оползне. Всего за полгода тут появилось порядка 20 коттеджей. Почти все они заселены и проданы. Разрешений на строительство мы никаких не видели. Разрешений на рубку леса - тоже", - сказал Александр.
По его словам, еще полгода назад на месте стройки росли дубы, грабы, каштаны, возраст которых переваливал за сто лет. "Эти земли. застраивать нельзя. В поселке нет канализации. У нас у всех локальные очистные сооружения. Рядом река Херота. Вокруг масса ручьев. Во время дождей или таянья снега уровень воды в реке поднимается. После этих строек уровень воды стал еще выше. Мы опасаемся, чтобы нас не смыло, и поэтому бьем тревогу", - пояснил сельчанин.
Застройка коттеджами левого берега реки Хорота на оползневом склоне. Фото Светланы Кравченко для "Кавказского узла"Он считает, что строительство домов в этом месте "это огромная нагрузка на природу, на сети ЖКХ". "Перестало хватать питьевой воды и электроэнергии, потому что с нами их делят жители новых коттеджей. На улице порядка 35 законных дворов, но добавилось почти столько же. Естественно, это нагрузка на коммуникации", - сказал Александр.
Он рассказал, что когда началась рубка лес на склонах гор и вглубь по направлению к дороге, местные жители забили тревогу. "Написали письма и жалобы во все инстанции, вызывали полицию. Но в ответ тишина: стройки и рубки как шли, так и идут», - посетовал Александр.
Старожил поселка рассказал, что ранее чиновники отказали ему в реконструкции старого дома. «Земельный участок (в поселке Орел-Изумруд . - Прим. "Кавказского узла") расположен в границах территории исторического поселения регионального значения, установленной законом Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-K3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края»", - говорится в отказе от администрации Сочи в выдаче разрешения Ермоленко на реконструкцию старого дома от 15 марта 2019 года, копия которого имеется в распоряжении "Кавказского узла". Кроме того, "земельный участок… расположен в зоне полосы воздушных подходов аэродрома Сочи", указано в документе.
Однако на ведущееся строительство нового коттеджного поселка на муниципальных землях в историческом поселении и аэродрома чиновники не реагируют, посетовал Ермоленко.
Около 20 человек, проживающих в селе, почти два месяца назад подготовили и направили главе администрации и прокурору Адлера письмо, копия которого имеется в распоряжении "Кавказского узла". "Требуем принять меры к застройщику участков. и зарегистрированных на них жилых домов", - написали авторы обращения. Они указали, что застройщик "возвел строения без соответствующей разрешительной документации, разделив два земельных участка индивидуального жилого строительства общей площадью 20 соток, предназначенных для строительства одного жилого дома на каждом, на шесть участков", - указали жители села.
Они написали, что эти земли "внесены в культурно-исторические, что требует обязательного разрешения и согласования (при строительстве на них)". Кроме того, застройщик начал разработку земельного участка, "который является разделительной полосой между зоной застройки жилых домов и автомобильной дорогой, ведущей в поселки Бестужевка и Вардане-Верин". "Им (застройщиком) ведется активная деятельность в вырубке лесных насаждений и выкорчевке леса. Считаем такую деятельность недопустимой, так как это приведет к оползням и селям и принесет угрозу жизни и здоровью людей", - указали авторы письма.
Они написали, что застройщик добивается разрешения на подключение коммуникаций - , воды, электричества, газа. "Нам катастрофически не хватает воды. В некоторых домах вода поступает в минимальном количестве с минимальным напором. Электроэнергия также не соответствует необходимой мощности. При подключении возведенных. застройщиком домов мы полностью останемся без необходимых коммуникаций", - указали подписавшие письмо Александр и Людмила Трошевы, Галина Трифонова, Антонина Владимирова, Татьяна и Сергей Третьяковы, Елена Чикудаева, Сергей Швецов и другие.
Жители села рассказали, что получили лишь отписки от чиновников администрации Сочи. Однако прокуратура Адлера 10 февраля 2021 года установила, что "на земельных участках. в отсутствие разрешительной документации выполнены работы по возведению шести объектов капитального строительства, при этом проверки работниками администрации Сочи на предмет правомерности проведения строительных работ ранее не проводились". "Прокуратурой района в правовой департамент администрации г. Сочи направлено письмо о выявлении вышеуказанных объектов строительства с целью подготовки исковых заявлений о их сносе", - говорится в письме прокуратуры, копия которого имеется в распоряжении "Кавказского узла".
Стройка продолжается вопреки заключениям прокуратуры и мэрии.
Лес на месте строительства в Орел-Изумруд вырублен, начиная от муниципальной дороги и заканчивая склоном, ведущим в горы, передал 1 апреля корреспондент "Кавказского узла". На вырубленных оползневых склонах ведется строительство коттеджей.
Застройку в этом месте ведет частный застройщик. Он рассказал корреспонденту "Кавказского узла", что дом без отделки размером 169 квадратных метров будет стоить порядка 14 миллионов рублей. Застройщик сказал, что планирует в этом месте построить еще три коттеджа, и заверил, что от администрации есть на это «добро».
Рабочие, ведущие строительство коттеджей на правом берегу Хероты, отказались предоставить корреспонденту "Кавказского узла" сведения о застройщике и разрешительную документацию на рубку и стройку в районе оползневого участка муниципальной дороги. Однако они подтвердили, что на расчищенном оползневом участке планируется построить еще несколько коттеджей.
30 марта жители села подали заявления в полицию Адлера, в котором сообщили о незаконных, по их мнению, рубках и строительстве коттеджей в долине села Орел-Изумруд. Дежурный полицейский сообщил корреспонденту "Кавказского узла", что они переданы для разбирательства и принятия мер участковому.
Специалисты департамента по охране окружающей среды, лесопаркового, сельского хозяйства и промышленности вместе с представителями природоохранной прокуратуры города и прокуратуры Адлерского района выезжали на место порубки, рассказал корреспонденту "Кавказского узла" руководитель пресс-службы мэрии Микаэл Нерсесян. "Составлен акт осмотра территории. По итогам осмотра рассчитан ущерб зелёному фонду города. Пакет документов направлен в природоохранную прокуратуру для принятия мер", - сказал он.
Нерсесян не уточнил сумму нанесенного ущерба и не прояснил, почему рубки до сих пор не прекращены.
Юристы посоветовали жителям добиваться сноса коттеджей
Юрист Роман Шикарев объяснил действия застройщика в поселке Орел-Изумруд высоким уровнем коррупции в Сочи. "Борьбу сочинцев с незаконной застройкой курорта можно сравнить с борьбой с ветряными мельницами", - сказал он корреспонденту "Кавказского узла".
"Моментально сносятся высотки, если это надо чиновникам", - отметил он. Шикарев считает, что бороться с незаконной застройкой и рубкой деревьев в Сочи можно только с помощью огласки.
4 марта администрация Краснодарского края сообщила, что снос нового многоэтажного дома в ЖК «Солнечный» в Геленджике ведется застройщиком по поручению губернатора Вениамина Кондратьева. Здание решили снести, так как микрорайон и так плотно застроен и испытывает дефицит инфраструктуры, пояснила администрация края.
Адвокат Александр Енин рекомендовал жителям села требовать сноса незаконных коттеджных поселков на левом и правом берегах Хероты, привлекая прокуратуру. «Прокуратура в силу статьи 45 ГПК РФ (о том, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан). должна сама подать иск в суд и потребовать от суда остановить стройку и рубки до вынесения решения. Если районная прокуратура только пишет письма нарушителям и бездействует, то заявителям необходимо жаловаться вышестоящему прокурору, в администрацию края на основании предписания прокуратуры района об установленных фактах нарушений. Они должны требовать принять срочные меры воздействия на застройщиков, которые должны снести свои самострои за свой счет, вернуть покупателям коттеджей деньги и восстановить территории, высадив на них вырубленные породы деревьев за свой счет», - рассказал он корреспонденту "Кавказского узла".
Жители села сказали корреспонденту "Кавказского узла", что планируют обращаться в Минприроды России и генпрокуратуру и требовать сноса построенных коттеджей и компенсационных посадок взамен вырубленных деревьев.
"Кавказский узел" также писал, что в апреле 2020 года сочинцы потребовали от властей проверить законность разрешения на строительство четырех высоток в парке 80-летия Краснодарского края и вырубки там деревьев. Жители микрорайона Макаренко пожаловались, что строительный забор заблокировал вход в парк.
Недвижимость в Сочи резко подорожала
С начала года рост цен на квадратные метры в Сочи увеличился от 30 до 50%. Студия 30м.кв. на этапе стройки за 9-12млн. Легко. Добро пожаловать в Монако.
Сочинский стрит арт
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Часть 2
1. Береговая линия. Итак, вы определились, что жилой гараж для вас точно отпадает. Ну не привыкли вы жить в гаражах, что теперь поделать? Затем вы смирились с ценами и даже успокоились на счёт статуса жилого помещения. Если в кармане шелестят миллионы и банк готов вам добавить еще, то можно приступать к следующей стадии. Поиска квартиры своей мечты. Многие приезжие делают логичное умозаключение: «на кой чёрт ехать жить в Сочи, если жить далеко от моря? Далеко я и у себя живу, а там хотелось бы пешком ходить, да ещё и за такие деньги!». Заключение в целом верное, но почти всегда неработающее на практике.
Вы садитесь за компьютер, открываете карту города и линейкой отмеряете заветные 1,5 км от берега – максимальное расстояние от пляжа, с которым вы готовы смириться. Эврика! Всё новостройки и вторички, что подходят по стоимости и попали внутрь очерченной линии – мой вариант! Однако тут поспешим вас огорчить. Сочи – уникальный город, с уникальной городской средой и архитектурой. Бывает, смотришь объявление от застройщика, а там написано: ЖК расположен в 500 метрах от лучших пляжей. Открываешь карту, проверяешь – правда, застройщик не лукавит – действительно 500 метров. Это по карте, а по факту, на пути прямой дороги к пляжу, скорее всего будет стоять санаторий, на территорию, которого попасть просто так не получится. Хороший пример: район Новый Сочи на ул. Виноградной. Наш совет: пообщайтесь с местными, почитайте форумы, внимательнее изучите карту -узнайте, есть ли с этой улицы проход на пляж. На рекламные уловки не введитесь. Если вы выбираете квартиру не удалённо, а находитесь в городе, то не поленитесь заранее попробовать найти проход или проезд к морю. В Адлере с этим проще, а вот в Сочи – может быть действительно неудобно. Кроме того, в Сочи не все пляжи стоят того, чтобы жить рядом с ними. Поэтому лучше ознакомиться с береговой линией заранее.
Так конечно не везде, но такое тоже стоит учитывать. Иначе придётся носить с собой паспорт, чтобы пройти через санаторий или искать козьи тропы.
2. Ландшафт. Если вы решили переехать в Сочи не с горных регионов, то готовьтесь к тому, что жить придётся на неровной местности. Если вы не обладатель суммы на покупку квартиры в центре Сочи, центре Адлера или посёлке Мирном в Имеретинке, то скорее всего вы станете горцем. Тут есть районы с более пологим рельефом, а есть и конкретные крутые подъёмы и спуски. К этому привыкаешь довольно быстро, но поначалу, и ходить и ездить довольно тяжко. Вот краткий экскурс по районам и микрорайонам:
Центр Сочи – ровный и дорогой
Донская – внизу небольшая гора, на ул.Пасечной – гора конкретная, не дорого
Новая заря – конкретная гора идёт по ул.Тимирязева, но реально низкие цены, по городу
Макаренко – гора, но пологая, развитый район, цены довольно высокие
Ареда – гора, развитый район, цены высокие
Новый Сочи – гора, дорого
Мамайка – пологая гора, цены приемлемые, море рядом
КСМ – ровный район, но далековато от моря, цены как на Тимирязева
Барановка – высоченная гора, но с нормальной дорогой, цены довольно приемлемые, море видно вдалеке
Соболевка – гора, с неудобной транспортной доступностью, цены ниже, чем на Макаренко, но всё равно несколько завышенные, море видно на фотографиях
Транспортная – пологая гора, находится между очистными сооружениями и мусорным полигоном, промзона, которую недавно стали застраивать, цены не высокие, но жить там «для себя» - мы не будем рекомендовать
Бытха – район на горе, крутоват, но достаточно развит, цены раньше были ниже, сейчас взлетели, особенно новостройки
Мацеста – достаточно ровный район, но есть и гористые участки, уходит глубоко от линии берега, не очень удобен из-за расстояния от центра и не совсем удачным транспортным сообщением, но зато цены вменяемые
Хоста – есть ровные участки, там цены высоковаты, всё что на горе – дешевле, но не подарок
Кудепста – относительно ровная местность, горы только в частном секторе, цена – раньше была адекватнее
Курортный городок (Адлер) – ровно, цены космос, море рядом
Адлер Центр – ровно, цены как в Центре Сочи, дороговато
Имеритинка (Олимпийский парк, рядом посёлок Мирный) – ровно, море рядом (но не везде), цены – крайне высокие
Весёлое – самый южный район, на границе с Абхазией, ровный, но цены – высокие
Дагомыс – довольно ровный район, развитый, цены адекватные по местным меркам, но удалён от центра Сочи
Лучше знать это заранее и не строить иллюзий, глядя на красивые фотографии. Большинство людей просто не представляет себе особенность жизни с неровным рельефом, поэтому лучше подготовиться загодя.
3. Как сдаются квартиры и дома, расчёт стоимости. Пожалуй, мы подобрались к одному из самых важных моментов. За годы жизни и работы в Сочи нам так и не удалось оправдать столь высокую стоимость недвижимости, особенно вторичной, но сейчас мы попробуем разобраться. Конечно, во многом предложение оправдывается спросом – за такие деньги недвижимость берут, а значит, её будут продолжать продавать. И если новостройки массово скупают москвичи, питерцы и северяне, то вторички в основном предлагаются тем, кто не пытается хватать звёзд с неба, но и там цены бывают заоблачные. Зачастую собственники устанавливают цену по собственному «хочу». Я «хочу» за свою квартиру 7 миллионов и плевать, что она реально стоит 5,5 млн. Многие хотят отбить не только первоначальную стоимость, но и цену материалов на отделку, работу мастеров и ещё немного заработать сверху. Ведь если человек решил после своей двушки (за 5,5) купить трёшку за 7 млн., то и свою надо попытаться продать за 7 млн. Спорить с такими почти всегда бесполезно и продаются такие квартиры, как правило, месяцами, но, в конечном счете, и такие варианты находят своего покупателя. Рынок вторичек действительно дорогой в Сочи, часто квартиру в недавно сданном доме, с новой отделкой, своей территорией, паркингом и консьержем, можно купить по такой же сумме, как и бабушкину квартиру в советской панельке. Тут нужно хорошо искать и не вестись на первые попавшиеся варианты.
С новостройками всё ещё менее прозрачно, но и тут можно поиграть в арифметику. Земля в Сочи стоит дорого (мы говорим, не про частный сектор и удалённые районы, а участки где актуально строить многоквартирные дома). Таких участков действительно мало и стоят они ого-го. Если застройщику удалось купить заветный кусок землицы русской, то ему ещё нужно посмотреть, а что на нём вообще можно строить. У всех участков есть определённое генпланом назначение и зонирование. Особенно это актуально для курортного города, где много заповедных земель и есть береговая линия. Бывает такое, что участок отличной формы, площади, классно расположен, а вот построить на нём высотку нельзя…и что тогда делать? Правильно! Нужно искать людей, кто поможет всё переоформить, а это стоить денежек, как вы понимаете, которые тоже заложатся в стоимость квадрата. Затем нужно получить разрешение на строительство – оно тоже стоит денег, а если застройщик еще и превышает допустимые нормы по этажности или площади застройки, то бонусом в карман «решал» улетит еще сумма, которую доложат покупатели. Итак, разрешение получено и начинается процесс ваяния здания. Тут тоже есть на чём раздуть смету, но зачастую повышенная стоимость материалов оправдываться сложностью логистики до Сочи и дороговизной спец.транспорта в городе. Тут подбирается момент получения тех.условий для здания и участка и, как вы понимаете, тут тоже всё не бесплатно. Потом идёт сдача объекта, которая почти всегда проходит с нарушениями и если кто-то устраняет нарушения исправляя свои ошибки, то есть застройщики, которые замазывают недоделки шуршащими вечнозелёными. Итого ко всем этим суммам добавляется «хотелка» застройщика или инвесторов, а иногда и проценты банков, дававших кредиты на строительство. Конечно, даже это не оправдывает недвижимость по 300к за квадрат, но мы и не знаем точно, сколько денег было потрачено на получение разрешений. Вот вам и ценообразование. Позже отдельно расскажем, как на цены влияют риэлторы и агентства недвижимости.
На фотографии обычная квартира-студия. Это ул.Тимирязева, ЖК "Райский Уголок". 22 м.кв., цена год назад была 1 900 000 руб. Вот примерно в таком состоянии все новостройки и сдаются. тут хотя бы трубы стоят не поперёк комнаты - уже плюс.
Потенциальным покупателям важно знать такие моменты:
В домах с «жилыми помещениями» могут быть не разделены личные счета плательщиков (абонентов), то есть оплата коммуналки считается по этажам, а иногда и вообще сразу за весь дом. Интересуйтесь об этом заранее. Если счета не разделены, то это первый звоночек, что что-то с домом не так. Домам, у которых нет проблем со сдачей, обычно не составляет труда разделить счета.
Жилые помещения продаются с двумя свидетельствами: одна на помещение, второе на долю земли под этой этим помещением.
Площади квартир в новостройках всегда считаются вместе с балконами, поэтому не радуйтесь большим балконам в квартире 40-60 квадратов, из них смело от 8 до 12 может быть балкон. Или несколько.
Сочинские собственники любят перепланировки, поэтому проверяйте их законность перед покупкой, так же не введитесь на объявления о продаже «двушки по цене однушки», это может быть однокомнатная квартира с большой лоджией, на которой стоит диван-кровать.
В Сочи очень много новостроек предлагают квартиры-студии – это одна комната совместная с кухней и отдельным санузлом. Обычно от 22 до 35 м.кв. в Сочи однушка – это именно такая студия.
Вот вам ориентир, в октябре 2018 года, самое дешёвое предложение, по квартире-студии в 25 м.кв., на 7 этаже без лифта стоило 2 100 000 руб. Преимущества: недалеко от центра, лифт через пол года сделали (но пока не сдали), статус: квартира, потолки почти 5 метров из-за мансардного этажа, дом сдан (вполне приличный). Дешевле только малосемейки, не сданные дома, дома в которых не проходят ипотеки.
В Сочи продаются квартиры и в цокольных и на мансардных этажах – обычно они дешевле, но там почти всегда не проходят ипотеки.
Единичные новостройки сдаются с чистовой отделкой, в 90 случаев – это черновая отделка. То есть вы получаете голый шлакоблок и не залитые полы.
Почти все дома строят так: заливается монолитный скелет, а все стены ставят из пеноюлока или шлакоблока. Снаружи просто утепляют минватой или пеноплексом и штукатурят. Редкие застройщики льют цельный монолит с межкомнатными перегородками. Преимущества у блоков только одно: ломай их и делай планировку какую хочешь. Минус от панелек и кирпичных домов: бывают совершенно рандомно по комнатам расставлены опорные колоны, портящие возможные варианты планировок.
Застройщики везде ставят индивидуальные газовые котлы, в квартиру заходит только холодная вода, а дальше вы сами делает разводку от котла как вам удобно. Есть дома и с общими котельными на дом. Центрального отопления в новостройках, как правило, нет.
Много новостроек газифицированы, но для газа есть ограничение в высотности здания. Весь старый жилфонд – работает на центральном газу.
Квартиры одинаковой планировки на одном и том же этаже могут отличаться в стоимости по 10-20к за квадрат, только из-за вида в окна (на море и не на море).
Есть разница в понятиях «вид на море» и «видно море», не введитесь на рекламу – поднимитесь на этаж и посмотрите, что там видно или запросите у застройщика фотографии с квадрокоптера, если ваш этаж ещё не достроили. Сейчас так делают.
Как пример вторичного жилья. Та же улица Тимирязева, тот же ЖК "Райский Уголок", квартира 25 м.кв. Отделка: под сдачу. Продавалась со всем добром за 2 200 000. Статус: жилое помещение. Гора конкретная, но комплекс довольно не плох. 4 этаж без лифта.
На сегодня закончим. Много людей спрашивают в комментариях подробнее про участки, строительство и работу риэлторов. Об этом тоже будет после всех статей про квартиры.