Как сдать квартиру в аренду правильно в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду правильно в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По словам Алексея Кричевского, в случае тотального контроля цены на аренду моментально вырастут не на эквивалент НДФЛ в 13%, а на 15–20%. И платить придётся не хозяину жилья, а съёмщику.

Анна Бодрова считает, что стоимость аренды может подорожать на 13–15%. Впрочем, многое будет зависеть и от спроса на квартиры. В разных городах и разных районах цены могут измениться по-разному. Вероятнее всего, в первую очередь могут подорожать самые востребованные квартиры.

У сдачи жилой недвижимости квартирантам есть множество плюсов:

📈 Разумные инвестиции. Вы покупаете жилье и зарабатываете на его сдаче в аренду больше, чем если бы вложили эти деньги в банк. Для сравнения: можно купить жилье за 3 000 000 ₽ и сдавать его за 15 000 ₽ в месяц условно. А если открыть вклад в банке на такую же сумму под 6.40% годовых, доход в год составит 192 000 ₽, в месяц соответственно — 16 000 ₽. Расчеты условны, но показывают прибыль. Кроме того, недвижимость можно продать потом, а деньги «съедает» инфляция.

💸 Погашение коммунальных платежей. Если у вас лишняя квартира, в которой вы не живете, за нее все равно придется платить коммуналку. Если пустить в нее жильцов, жилье не будет в минусе — вы будете получать прибыль.

Если планируете сдавать квартиру, приготовьтесь к большим временным затратам. Сначала нужно изучить рынок, установить приемлемую цену, затем — создать привлекательное объявление, показывать жилье потенциальным съемщикам, искать проверенный шаблон договора. Затем придется тратить время на:

🔸 проверку оплаты коммунальных платежей — изучение квитанций, звонки в «Водоканал» и другие организации;

🔸 проверку состояния жилья, предметов мебели, бытовой техники — чтобы постоянно контролировать арендаторов и вовремя замечать любые поломки, нужно приезжать минимум раз в месяц;

🔸 прием платежей от квартирантов, особенно если была договоренность о наличном расчете;

🔸 урегулирование возможных форс-мажорных обстоятельств — например, если съемщики зальют соседей снизу, скорее всего, вам тоже придется принять участие в решении конфликта.

После того, как съемщики съедут, придется повторить все сначала. А перед этим еще потратить время, деньги на косметический или капитальный ремонт, если его не сделали арендаторы.

Зато при самостоятельной сдаче в аренду не нужно отдавать часть денег посреднику. Вы получаете всю сумму на руки.

Многие интересуются, как сдать квартиру через агентство недвижимости — это быстрее, удобнее, проще. У агентств недвижимости есть свои площадки для размещения объявлений, сформированный трафик, проверенные шаблоны договоров.Также собственник может избавить себя от многочисленных звонков потенциальных арендаторов. Если решили обратиться к профессионалам, есть два варианта сотрудничества:

Разовый поиск. Агентство недвижимости найдет съемщика на длительный срок. В разных компаниях разные условия, но в большинстве случаев фирма берет на себя затраты на рекламу, значительную часть поиска арендаторов и заключения договора с ними: опубликует ваше объявление, покажет квартиру потенциальным арендаторам, предоставит шаблон договора и проследит за правильным оформлением документов. При необходимости риэлтор бесплатно проконсультирует вас. В этом случае вы заплатите фиксированную комиссию за поиск арендатора, а все дальнейшее сотрудничество с ним возьмете на себя. Так же необходимо контролировать, оплачиваются ли коммунальные услуги, общаться со съемщиками, принимать оплату.

Постоянное сопровождение. Эта услуга называется доверительным управлением — всю работу берет на себя специалист. Он приезжает и осматривает квартиру, делает фото с разных ракурсов, помогает составить развернутое описание. Затем:

🔹 оформляет объявление, публикует его на своих площадках или сторонних порталах недвижимости;

🔹 общается с потенциальными арендаторами, показывает им жилье;

🔹 мзаключает договор со съемщиками, оплачивает коммунальные и снимает показания счетчиков воды и света;

🔹 принимает платежи от квартирантов и передает вам деньги.

Также вы можете заказать дополнительные услуги — риэлтор будет контролировать оплату коммунальных услуг, решать форс-мажорные обстоятельства, сообщать о необходимости ремонта, принимать платежи от квартирантов и передавать вам деньги. Чтобы передать эти задачи профессионалу, придется доплатить.

Риэлтор поможет правильно сдать квартиру физическому лицу и проконтролирует ситуацию. За его услуги необходимо платить на регулярнной основе, чаще всего — определенную часть от арендной платы. Зато физически вы можете находиться в разных городах — специалист будет представлять ваши интересы по доверенности.

Кратко: довериться специалисту проще и удобнее, при этом необходимо выделить часть дохода на оплату его услуг.

Определитесь, как будете сдавать жилье — самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. Если решили действовать сами, подумайте, как будете сдавать жилье — на длительный срок или посуточно: например, командировочным. Мы подготовили пошаговую инструкцию для обоих случаев.

🤔 Оцените стоимость вашей квартиры. Изучите рынок самостоятельно — посмотрите, сколько стоят примерно такие же квартиры в вашем районе. Не завышайте стоимость, чтобы не отпугнуть потенциальных арендаторов. Рекомендуем удерживать ее в среднерыночном сегменте.

🔨 Подготовьте жилье к заселению. Сделайте косметический или капитальный ремонт или клининг, если он нужен. Постарайтесь оставить в квартире необходимую мебель и бытовую технику — такое жилье ценится больше по сравнению с «голыми стенами». Если есть возможность, установите цифровое телевидение, проведите интернет или поставьте Wi-Fi роутер. Чем комфортнее будет жилье — тем больше вы сможете за него попросить.

📇 Подготовьте объявление. Сделайте фотографии жилья с разных ракурсов. Сфотографируйте жилые комнаты, кухню, санузел, коридор. Напишите описание — расскажите, где расположено жилье, опишите двор и подъезд. Перечислите, какая мебель и техника остается в квартире, есть ли интернет и телевидение, предметы быта и расскажите о других нюансах квартиры, если такие есть. Сразу укажите свои требования к квартирантам — например, если не планируете заселять семью с маленькими детьми или жильцов с домашними животными, сразу скажите об этом.

📱 Опубликуйте объявление. Выложите объявление на тематические сайты. Опубликуйте пост в группах в социальных сетях, на своей личной странице. Спросите знакомых, не ищет ли кто-то квартиру. Ищите арендаторов любыми доступными способами: чем больше людей увидит ваше предложение, тем выше шанс, что найдете съемщиков быстро.

👀 Покажите жилье. Принимайте входящие звонки, рассказывайте о недвижимости. Показывайте жилье тем, кто приезжает на его осмотр. Старайтесь назначать показ на время, которое будет удобно и вам, и арендаторам.

🤝 Обговорите условия. Обсудите способы передачи арендной платы, ответственность за оплату коммунальных платежей, депозит. Укажите все важные аспекты в договоре, составьте опись имущества, по возможности приложите фото.

🏮 Подготовьте жилье. Чаще всего несколько суток аренды нужны тем, кто приезжает в город на пару дней или недель — например, в командировку, на свидание, в путешествие. Им нет смысла возить с собой бытовую технику и мебель, поэтому квартира должна быть подготовлена для проживания. Установите кровать или диван, стол, шкаф или хотя бы тумбу. Поставьте микроволновку, холодильник, если можете — телевизор. Если в квартире будут сменные комплекты постельного белья, полотенца, гели для душа, шампуни и другие предметы быта, это выделит жилье среди аналогичных предложений на рынке.

📇 Напишите объявление. Сделайте фото, распишите условия проживания, укажите стоимость. Рекомендуем тоже отталкиваться от ситуации на рынке при назначении цены. Разместите объявления на крупных сайтах — например, на Cian: там, куда чаще всего заходят люди. Можете также разместить объявление на сайтах, которые предлагают услуги отелей. Информацию, как сдать квартиру через Букинг и подобные им порталы, можно найти в интернете.

👀 Покажите жилье. Примите звонок, приедьте на квартиру, покажите ее и обговорите условия аренды. Передайте ключи. Чтобы застраховать себя, можете предложить подписать договор. Но немногие командировочные на это согласятся — чаще всего собственники берут все риски на себя.

Будьте готовы к тому, что посуточная или почасовая аренда будет отнимать много времени. Вам придется убирать после квартирантов, менять постельное белье, заменять использованные предметы быта. А еще — раз в несколько дней приезжать на квартиру, чтобы сдать ее новому съемщику. Но и оплата за сутки по сравнению с оплатой за сутки при долговременной аренде гораздо больше.

Между собственником и арендатором заключают договор найма. Фактически договор найма и аренды — разные вещи, но в статье мы используем термин «аренда», потому что он ближе и понятнее. В договоре прописывают все условия найма жилого помещения. Чтобы заключить его, понадобятся:

📒 удостоверение личности обоих участников сделки — паспорта граждан РФ;

📒 выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности — сведения из нее указывают в договоре;

📒 кадастровый паспорт на недвижимость — сведения из него также попадут в договор найма;

📒 квитанции, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Шаблон договора можно скачать в интернете или обратиться к юристу за помощью. Обязательные его пункты — это:

✔ личные данные собственника недвижимости и арендатора: фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

✔ сведения о недвижимости — серия, номер выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, общая и жилая площадь, кадастровый номер;

✔ срок найма — его указывают в днях, месяцах, или годах, а если он не указан, договор найма будет автоматически считаться заключенным на срок 5 лет;

✔ дата подписания — она нужна, чтобы исключить спорные ситуации;

✔ права и обязанности сторон — здесь обычно прописывают, что владелец обязан предоставить пригодное для проживание жилье, а квартирант — вовремя оплачивать услуги и поддерживать нормальное состояние жилья;

✔ порядок и условия оплаты — прописывают дату или период оплаты, способ — наличными или переводом, и реквизиты;

✔ порядок оплаты коммунальных платежей — кто их должен оплачивать и когда нужно предоставлять квитанции;

✔ условия расторжения — например, указывают, что арендатор обязан сообщить о желании съехать за месяц или два.

Также в договор можно добавить опись имущества, которое остается в квартире — мебели, техники. Не лишним будет прописать условия ремонта: например, указать, что капитальный и косметический ремонт жилья на вас, а ремонт мебели и техники — на съемщике. Еще один важный дополнительный пункт — описание депозита или залога: того, что съемщик оставит определенную сумму в качестве залога, и вы имеете право оставить ее у себя, если арендатор съехал без предупреждения, сломал мебель, залил соседей и при других условиях, повлекших для вас расходы.

Договор найма жилого помещения, если арендаторы планируют прожить в нем долгое время, регистрируют в Росреестре. Для этого нужно предоставить сотрудникам Росреестра или в МФЦ удостоверения личности обеих сторон, договор найма, заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽. Если планируете регистрировать договор в Росреестре, его нужно заключать в трех экземплярах. Если нет — достаточно двух: один остается у вас, другой — у съемщика.

Если договор найма заключают на срок более, чем 11 месяцев, его обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Если договор заключается на меньший срок, достаточно просто письменного соглашения сторон.

Тем же кто хочет обойтись без посредников, стоит воспользоваться следующими способами:

Повесить объявление в вашем районе на столбе и доске объявлений
Дать объявление в интернете. Сайтов, где предлагается жилье в найм:

специализированные (ЦИАН)
общие (АВИТО)

Воспользоваться газетой бесплатных объявлений. В объявлении необходимо указать следующее:

расположение и описание квартиры
количество комнат и их размеры
наличие санузла, балкона/лоджии, гардеробной
наличие или отсутствие мебели и техники
преимущества данного жилья, к примеру парковка во дворе или хорошая детская площадка

Жилье можно сдавать:

на длительный срок
посуточно

Во втором случае за несколько дней можно получить больше, чем за полный месяц, но больший риск, что недвижимость будет приведена в негодность. И придется каждый раз наводить порядок после выезда жильцов.

Есть несколько правил сдачи:

квартира в собственности – может быть сдана владельцем или его доверенным лицом
при долевой собственности необходимо письменное согласие всех собственников и доверенность на одного человека, который будет выступать арендодателем
муниципальное жилье – передается гражданину по договору социального найма. Для сдачи ее третьим лицам необходимо согласие муниципального органа на поднайм. Это регулируется ст. 76 ЖК РФ
сдача ипотечной квартиры позволяет регулярно платить банку, но важно изучить кредитный контракт. Если в нем есть запрет на сдачу внаем, то кредитор не в праве заключать договор найма. Этот запрет можно обойти, сдав ее без бумаг своим знакомым, которые в случае проверки подтвердят, что живут бесплатно
служебное жилье, выданное военнослужащему тоже запрещено сдавать без разрешения собственника, коим будет организация, на чьем балансе находится квартира
если предполагается сдача комнаты, то нужно получить согласие всех проживающих
при наличии несовершеннолетних детей – согласие органа опеки, который должен подтвердить, что в результате сделки ребенок не пострадает

Сдаем квартиру в аренду правильно и без риска

Не могут сдавать:

Родственники собственника без его доверенности.
Лицо с ограниченной право- и дееспособностью.

Не стоит соглашаться на слова, что внук сдает бабушкину квартиру по ее просьбе. Впоследствии может оказаться, что бабушка была против и привела с собой участкового для выселения неизвестных людей.

Рекомендации:

составив договор, подготовьте к нему опись всего имущества, что есть в наличии. Это позволит избежать споров при возможной порче вещей
фиксируйте все важные вопросы письменно и получите подпись будущих жильцов
сфотографируйте при нанимателях все, что представляет ценность, чтобы иметь доказательства о том, в каком состоянии был передан объект
снимите показания счетчиков и внесите их в опись
заключайте договор на 11 месяцев. Это позволит избежать регистрации, а также при необходимости всегда можно заключить новый
если есть стационарный телефон, его лучше отключить. Ситуации, когда жильцы наговаривали огромные суммы по межгороду, происходят часто
зафиксируйте всех людей, чье проживание предполагается
не соглашайтесь на просьбы жильцов оформить регистрацию
обсудите вопрос, за чей счет будет производиться ремонт техники, которая может прийти в негодность

Видео: как правильно сдать квартиру

Права наймодателя исходят из обязательств нанимателя (то есть владелец квартиры имеет право требовать выполнения обязательств нанимателя).

Наймодатель имеют право расторгнуть соглашение в любой период, если это оговорено в договоре, а также при несоблюдении его условий нанимателем.

В обязанность наймодателя входит:

Передача жилья и имущества, пригодное для пользования. Оформление передачи недвижимости и мебели осуществляется по приемно-передаточному акту и подписывается участниками соглашения вместе с арендным договором.
Наймодатель имеет право осуществляет периодически проверку состояния квартиры в оговоренное время, предварительно оповещая нанимателя.
Наймодатель не несет ответственности за недостатки, обнаруженные при оформлении договора аренды.

Наниматель, которому передана в использование квартира, обязан:

Пользоваться жилой площадью и оставленной мебелью вместе с бытовой техникой, согласно арендного соглашения.
Своевременно вносить оплату за аренду квартиры и оплату услуг ЖКХ, если это отмечено в соглашении.
Предоставлять доступ владельцу квартиры, для проверки состояния жилья.
При нанесении вреда имуществу, размещенному в квартире, или возместить собственнику ущерб, или самому исправить его. Сумма нанесенного ущерба устанавливается двухсторонней договоренностью, путем составления акта. При отказе одной стороны подписать акт – приглашаются 2 свидетеля.
По завершению срока найма – вернуть наймодателю квартиру с имуществом в первоначальном состоянии, при отсутствии долгов по ЖКХ. Возвращение оформляется актом приемно-передачи.

При пользовании квартирой наниматель не имеет право:

Делать в квартире изменения планировки или улучшения.
Сдавать жилую площадь или имущество третьим лицам.
Использовать квартиру для предпринимательской деятельности.

Договор по найму квартиры обычно заключается до одного года. При заключении долгосрочного договора, его требуется регистрировать в Росреестре. К долгосрочному договору аренды относится соглашение, заключаемое на срок более одного года. При этом, договор по найму квартиры не может быть заключен, согласно законодательных норм, на срок более 5-ти лет.

Как подготовить квартиру ко сдачи в аренду?

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.

Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.

В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:

состояние ремонта квартиры;
количество предметов мебели и их внешний вид;
подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.

Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.

При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

стабильный долгосрочный доход;
коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

порча или кража вещей, мебели;
задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:

наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
обои или краска на стенах и покрытие пола;
светильники на потолке и исправные розетки;
минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.

Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью. Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например.

Договор аренды квартиры между физическими лицами – Образец, бланк 2021 года

Прибыль, полученная в результате сдачи собственного жилья внаем, облагается следующими налогами:

госпошлина при оформлении договора долгосрочной аренды 2000 рублей;
налог на прибыль для физических лиц 13 % от суммы ежемесячной арендной платы.
для ИП налоговый вычет 6 % от суммы поступлений по договору найма.

Штрафы, предусмотренные для лиц, скрывающих доходы от налоговой службы, весьма значительны. Доказать факт может любой гражданин, представивший в суд аудио или видеозаписи передачи денег, письменные расписки о получении сумм за аренду жилья.

Если квартира сдана иностранцам, риск раскрытия сделки увеличивается, поскольку миграционные службы собирают сведения об их местонахождении и передают в иные государственные органы.

Размеры штрафных санкций:

пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты;
5 % от суммы налога каждый месяц;
20 % от неоплаченных налоговых сборов за просрочку выплат;
уголовная ответственность за уклонение от уплаты 100 и более тысяч рублей.

Сейчас особую популярность приобретает сдача жилья посуточно. Этот вид бизнеса в корне отличается от долгосрочной аренды, в несколько раз увеличивая как практическую прибыль, так и риски. Нужно быть готовым к неравномерному спросу – часто квартира может простаивать без клиентов. Высока вероятность кражи имущества, проведения шумных мероприятий. Чаще всего выгоднее сдать квартиру риэлторскому агентству с возможностью субаренды. Плюс в том, что агентства берут на себя расходы за ремонт имущества, у них заключены договоры с клининговыми компаниями, обслуживающими подобные помещения.

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

Сделать жильцам временную регистрацию.
Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

Аренда жилья должна проводиться законно, а арендодатель, согласно существующему законодательству, должен оформлять сделку документально. В противном случае, если этот факт будет доказан, ему грозит серьезное наказание за неуплату налогов и незаконную коммерческую деятельность. Все действия участников процесса предусмотрены 35-й статьей Гражданского кодекса РФ. Она содержит в себе 18 пунктов, касающихся тонкости найма жилых помещений. В случае нарушения этих правил в силу вступают Налоговый и Уголовный кодекс РФ.

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Сложностей со сдачей жилья, будь то квартира или коттедж, обычно не возникает, а при заключении договоров в законном порядке риски обеих сторон существенно снижаются. Между тем, жилье может быть куплено по ипотеке, оно бывает муниципальным (неприватизированным) и приватизированным, сдать в аренду хотят аварийные объекты и жилье, требующее ремонта, комнаты в коммуналках и другие объекты. Сейчас вы узнаете о некоторых тонкостях аренды различных жилых помещений.

Отдельного разговора заслуживает аренда жилья, купленного с привлечением средств ипотечного кредитования. К слову, это происходит довольно часто, при этом полученные от арендодателя деньги идут на уплату кредита. Здесь стоит отметить один важный факт: даже если квартира куплена в кредит, заемщик является таким же собственником. Между тем, объект недвижимости в данном случае является залоговым имуществом, поэтому для сдачи его в аренду потребуется дополнительно разрешения финансового учреждения, выдавшего кредит.

Важно! Сдавать ипотечный объект можно и без разрешения банка, но в этом случае стоимость аренды лучше брать помесячно, во избежание финансовых споров с арендатором в случае конфискации.

Далеко не все россияне смогли приватизировать свои квартиры, поэтому при сдаче их в аренду возникают незначительные сложности. В первую очередь стоит отметить, что без приватизации квартира находится в собственности муниципалитета, а, значит, речь идет не о частной, а о муниципальной собственности, причем собственник сам выступает в роли нанимателя. Сдать такой объект во временное пользование можно, но речь уже будет идти о субаренде. Разрешение на это дает собственник, то есть муниципалитет.

Учитывая большую стоимость ремонтных работ, многие собственники сдают в аренду объекты, требующие капитального или косметического ремонта. В этом нет ничего противозаконного, а арендная плата в этом случае взимается «натурой», то есть арендатор обязуется выполнить определенный вид работ в счет уплаты стоимости аренды.

Если объектом аренды является комната в коммунальной квартире или объект, находящийся в долевой собственности, то для заключения договора необходимо согласие всех жильцов или дольщиков. В случае с коммуналкой надо быть с соседями в доверительных отношениях, так как отсутствие подписи хотя бы одного из жильцов договор не будет иметь законной силы, к тому же арендаторы будут испытывать дискомфорт.

К сожалению, далеко не всем разрешено сдавать жилье во временное пользование. В частности, такого права лишены военные и полицейские, проживающие в служебных помещениях, с другой стороны, сдавать приватизированную квартиру они могут без проблем. Это же касается и государственных служащих, проживающих в служебных квартирах. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, выступающее в роли ИП, возникает необходимость уплаты подоходного налога.

Как сдать квартиру правильно: советы и рекомендации

Сдача квартиру в аренду, особенно если речь идет о престижном районе города, это хорошая возможность заработать дополнительные средства. Часто к этому прибегают те, кто купил квартиру или дом в кредит, к тому же за счет арендаторов выплачивают не дешевые коммунальные услуги, к тому же квартира находится под присмотром. Редко кто захочет держать квартиру пустующей, если есть возможность получить финансовую прибыль.

По действующему законодательству эти сделки вправе заключать только собственники недвижимости. Соответствующие права удостоверяют выпиской из «Росреестра». Перед тем, как сдать квартиру в аренду, необходимо убедиться в отсутствии значимых препятствий.

Нельзя, например, ухудшать жилищные условия несовершеннолетних. Чтобы сдать квартиру в аренду с прописанным по этому адресу ребенком законно, нужно получить согласие государственных органов опеки (ООП).

Следует получить разрешения других владельцев, если речь идет о распоряжении долевой или совместной собственностью. Иные ограничения отсутствуют. Для пояснения правила можно рассмотреть пример с ипотекой. Эта информация поможет сдать недвижимость в аренду правильно.

Банк устанавливает залоговое обременение на изменение имущественных прав. Однако соответствующая запись в базе данных ЕГРН не запрещает владельцу самостоятельно сдать квартиру в аренду на любой срок. Специальное уведомление кредитора не требуется.

К сведению! При нарушении обязательств по выплате ссуды банк может активизировать процесс принудительного возврата долга. Если квартира изъята для продажи, придется вернуть выселенному нанимателю деньги (полученную оплату за остаток срока аренды).

Общие правила распространяются на распоряжение приватизированной комнатой в коммунальной квартире. При сдаче в аренду нужно получить письменное согласие всех соседей. Аналогичное разрешение получают от супруга, чтобы правильно сдать в наем нажитое в браке совместное имущество.

Как официально сдать квартиру в аренду, если приватизация не выполнена либо соответствующая процедура – на стадии оформления. В этой ситуации разрешено только пользование на условиях подписанного договора социального найма. Для уточнения можно сделать запрос в администрацию муниципалитета. Правильно сдать помещение можно только после письменного согласования.

По аналогичной схеме рассматривают возможности граждан, которые пользуются служебным помещением. Правила сдачи жилья в аренду предусматривают обязательное согласие зарегистрированного собственника. Без соответствующего разрешения сделка с нанимателем не будет оформлена в «Росреестре».

Письменное подтверждение обязательств поможет правильно сдать квартиру. Наймодатель передает ценное имущество в длительное пользование без контроля в режиме онлайн. Полученного дохода от сдачи квартиры в аренду может не хватить для компенсации нанесенного ущерба. Для доказательства правоты в суде понадобится юридически значимое подтверждение сделки – письменный договор. Определенные этим документом правила нужны для законного выселения за неуплату, другие нарушения утвержденных обязательств.

К сведению! Допустимо уменьшение оплаты при длительном аварийном отключении инженерных сетей либо ином существенном ухудшении условий аренды.

Выяснив, как правильно сдать в аренду квартиру с документальным оформлением, следует рассмотреть «упрощенный» вариант.

Отсутствие договора существенно затрудняет либо полностью исключает возможность решения следующих задач:

возврат долга по коммунальным услугам и основным платежам;
получение компенсации за испорченные (украденные) вещи, поврежденную недвижимость;
возмещение ущерба соседям, созданного действиями арендатора.

Отдельно следует отметить возможность выявления нарушений по налогообложению. В этом случае кроме штрафов могут быть применены административные наказания. Дополнительные санкции грозят при обнаружении в квартире жильцов, которые не прописаны по соответствующему адресу в соответствии с действующими правилами.

Если квартиру в аренду официально сдают на год и более, письменное соглашение нужно правильно регистрировать в «Росреестре». Максимальный срок – до 5 лет. Наниматель имеет преимущественное права на продление договора (ГК РФ ст. 684). В соответствии с отмеченными законодательными нормами, наймодатель обязан заблаговременно предложить новое соглашение на действующих либо новых условиях. При отсутствии подобного уведомления договор продлевается автоматически.

Важно! Следует подчеркнуть сохранение соглашения при смене собственника. Если сдача в аренду зарегистрирована в ЕГРН правильно, покупатель приобретает недвижимость вместе с этим обременением. Новый владелец не вправе расторгнуть договор без уважительных причин либо изменить в одностороннем порядке существенные условия.

Развитие и совершенствование механизма аренды входит в паспорт федерального проекта «Жилье». Для наведения порядка в этой сфере запланировано:

создание единой информационной базы жилья, сдаваемого в аренду;
формирование реестра арендодателей;
разработка типового договора аренды;
выделение аренды в особый налоговый режим;
ведение учета заключенных договоров аренды;
контроль за выполнение условий договора и своевременной оплаты.

Собственники арендного жилья должны будут сообщать в налоговую службу данные об арендаторах и условиях договора аренды. На сегодня налог на такой доход составляет 13%.

По данным статистики, до 90% рынка аренды жилья находится в тени, владельцы квартир не платят налоги с получаемых доходов.

Мы выяснили, что договор аренды — это документ, который подтверждает, что между арендодателем и арендатором есть коммерческие отношения. Их суть состоит в предоставлении во временное пользование объекта недвижимости. То есть владелец квартиры или дома предоставляет свою недвижимость другому человеку за определенную плату.

Обычно в договоре указывается следующее:

информация о людях, которые его заключили;
сведения о самой квартире/доме/комнате, которые в себя включают город, район, улицу, дом и этаж;
срок, на который заключен документ;
установленная плата за аренду;
условия продления или расторжения договора.

Порой люди прописывают и другие условия — все зависит от ситуации. Затем к бумаге прилагают еще один документ, в котором подробно описывается имущество, находящееся в квартире до заселения новых жильцов. Арендодателю здесь важно отразить состояние мебели, техники и другой домашней утвари, чтобы избежать недоразумений при расторжении документа. А арендатор со своей стороны это все подтверждает.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Несмотря на общую суть, договоры аренды бывают разных видов. Все зависит от сроков и от лица, берущего недвижимость в аренду:

простой (действует около года и заключается либо физическим, либо юридическим лицом);
договор коммерческой аренды (сторонами договоренности являются юридические лица);
договор соцаренды/найма (обычно такой вид договора заключается между органами муниципалитета и людьми, которым очень нужно жилье. В пользование таким гражданам, как правило, предоставляется комната или коммунальная квартира уже с имеющимися жильцами);
субаренды (арендатор с согласия арендодателя сдает недвижимость третьим лицам).

Особое внимание стоит уделить сдаче квартиры иностранным гражданам. При его оформлении гражданин иностранного государства в обязательном порядке должен предоставить данные своего паспорта и предъявить разрешение на временное проживание в России. Если человек отказывается предоставить эти документы, то такой договор лучше не оформлять вовсе.

Стандартной процедурой является оформление договора между собственником квартиры и юридическим лицом, которое хочет обеспечить жильем своих сотрудников. В этом случае процедура производится в обычном порядке.

Как правило, договоры аренды заключают на 10-11 месяцев, чтобы не регистрировать документ в Росреестре, не платить налогов и пошлин. И хоть по закону эта процедура обязательна, многие ею пренебрегают.

Сейчас благодаря Интернету с легкостью можно найти любую требуемую форму документа. По определенным шаблонам и составляется договор аренды, поскольку так вы сможете не перегружать его лишней информацией и наоборот — не забудете ничего важного.

Но все-таки — как верно составить документ? По словам эксперта, перед этой процедурой необходимо проверить следующее:

паспорта арендатора /арендодателя;
выписку из ЕГРН с целью подтвердить право собственности на квартиру арендодателя;
узнать количество собственников и зарегистрированных лиц в этой квартире;
просмотреть квитанции об уплате коммунальных услуг и отсутствии задолженности.

После чего в документ заносятся такие сведения:

персональные и контактные данные обеих сторон;
адрес, по которому располагается недвижимость и ее кадастровый номер;
описание квартиры или дома (включая ремонт, мебель, имеющуюся технику и другие особенности);
установленный порядок оплаты, к которому пришли обе стороны, и сумма аренды за месяц;
время действия договора и возможность или невозможность его последующего продления;
дата подписания документа, подписи обеих сторон и расшифровки.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых отдается арендодателю, другой — арендатору. Затем квартира принимается по акту приемки. Каждому участнику сделки стоит тщательно проверить все пункты, чтобы избежать ошибок и недопониманий.

Сразу после составления важных бумаг арендатор вносит предоплату на один или два месяца вперед: первая сумма за первый месяц проживания, вторая — за последний. Передача денег также закрепляется в специальном акте, который прикрепляется к договору.

Договор аренды сам по себе безусловно является важной и ценной частью сделки. Однако есть пункты, которые точно нельзя недооценивать. Поэтому мы предлагаем заранее изучить все нюансы и верно составить документ.

Правильно обозначьте предмет договора — вы должны хорошо описать сдаваемую квартиру, ее площадь, все что в ней находится, а также ее месторасположение.
Подробно опишите правила для проживания новых жильцов. Под этим понятием подразумевается число людей, которые могут жить в сдаваемой квартире, могут ли они заводить домашних питомцев, приглашать гостей и прочее.
Общие положения документа (в пункте описываются условия проживания арендатора в квартире: ремонт или изменение состава сдаваемого имущества).
Отразите обязанности и права сторон. Обязательно обсудите заранее и задокументируйте обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, если это потребуется.
Обязательно опишите, при каких обстоятельствах можно расторгнуть или продлить договор.
Составьте график платежей.
Пропишите период действия документа.

Если договор был заключен на 10-11 месяцев, как мы говорили ранее, то его с легкостью можно продлить на тот же срок, составив дополнительное соглашение. При этом сторонам нужно обговорить возможные изменения в стоимости аренды и графике оплаты недвижимости. В новом договоре эти изменения фиксируются, и документ подписывается так же, как и в первый раз.

Что касается расторжения, то эксперт дала нам полезный совет.

«Договор можно расторгнуть досрочно в случае соглашения сторон, по решению суда в случае нарушения условий договора или по волеизъявлению одной из сторон, а также при отказе от исполнения договора одной из сторон», — констатировала собеседница ФАН.

Как мы упоминали ранее, образцы всех необходимых документов сейчас есть в открытом доступе. Все образцы договоров и дополнительных соглашений можно скачать на любом юридическом сайте. Они бывают нескольких видов:

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎