Совсем скоро купить склад можно будет гораздо дешевле, чем построить

Устойчивость логистического оператора, который предоставляет услуги ответственного хранения, напрямую зависит от четкости построения бизнес-процессов, диверсификации портфеля клиентов и многих других параметров. Об этом «Логирусу» рассказал коммерческий директор компании Accent Property Managment Александр Перфильев.

– Если говорить о спросе и предложении, то сейчас на рынке складской недвижимости увеличивается доля вакантных площадей, – уточнил собеседник «Логируса». – В первую очередь это происходит за счет новых площадей, введенных в эксплуатацию в 2014 году и вовремя не сданных. Такие объекты логистической недвижимости есть практически по каждому направлению – на юге, западе, востоке и севере Московской области.

По словам эксперта, нельзя сказать, что на одном направлении все сдано, а на другом направлении объекты не сдаются в силу географического расположения. Это общая рыночная ситуация.

– Также вакантные складские метры появляются за счет высвобождения на уже существующих комплексах, – продолжил Александр Перфильев, – когда текущие арендаторы передоговариваются с собственниками и уменьшают свои склады, либо в тех случаях, когда они переезжают с одного комплекса на другой, что, как правило, также связано с уменьшением площади.

Собеседник «Логируса» подтверждает наличие сделок аренды на рынке складской недвижимости и говорит об активности игроков этого рынка. Александр Перфильев считает необходимым выделить активность двух типов. К первому типу относится активность, когда компании хотят улучшить свои текущие условия и рассматривают предложения других складских комплексов. Их цель – оптимизация затрат и переезд на тот склад, который, например, может быть ближе к МКАДу или лучшего качества и цены. И дело в данном случае не в уменьшении площади, а именно в условиях.

– Кроме того, активность проявляют торговые сети, в основном продуктовые. Это связано с тем, что логистика для них является одним из основных направлений деятельности, на котором они могут экономить и зарабатывать. Поэтому открытие собственных распределительных центров для них является приоритетом, – пояснил эксперт.

Если говорить про ставки, то на сегодняшний момент, уточнил Александр Перфильев, большинство крупных девелоперов в Московском регионе продолжает выставлять ставки в долларах. «При этом ставки, по сравнению с серединой 2014 года, уменьшились. На сегодняшний момент это где-то 105–115 долларов по системе triple net за квадратный метр в год», – привел цифры собеседник «Логируса».

– Практически все девелоперы готовы заключать долларовые контракты и на первый год обсуждать фиксацию ставки в рублях – включать определенный фиксированный курс, либо делать какие-либо другие «валютные оговорки». Но, вместе с тем, появляются предложения рублевых ставок за склад, – прокомментировал ситуацию эксперт.

Александр Перфильев не сомневается, что любые стрессы в экономике страны негативно влияют на позиции логистов. «Сложно как мелким игрокам логистического рынка, так и крупным. Компании зависят от своих клиентов: если клиенту плохо, то обслуживающему его логисту еще хуже, – подчеркнул собеседник «Логируса». – Устойчивость логистического оператора, предоставляющего услуги ответственного хранения, напрямую зависит от четкости построения бизнес-процессов, диверсификации портфеля клиентов, а также от многих других параметров».

– Что касается рассуждений, нужны ли логистические компании или нет, я могу сказать, что, например, в сегменте температурных складов – холодильников, морозильников – зависимость рынка от логистических операторов очень высока, поскольку основной спрос идет на площади среднего и мелкого формата – буквально от ста до двух тысяч паллет, – привел пример эксперт. – Соответственно такие площади в новых качественных помещениях могут предоставить только логистические операторы. В аренду их крайне сложно получить. А спрос на хранение замороженной и охлажденной продукции постоянно растет. Сегмент fresh непрерывно расширяется.

По словам Александра Перфильева, на рынке наблюдается неуклонная тенденция к увеличению этого сегмента, поскольку он просто-напросто развивается, появляются новые компании. «У нас развивается сегмент HoReCa – снабжение кафе, ресторанов. На аутсорсинг логистам отдают свои потоки компании, связанные с фастфудом. При этом санкции против европейских поставщиков, безусловно, коснулись всех сегментов, включая и замороженное мясо – сырье, и полуфабрикаты. Производство тех же самых колбас очень часто зависит от импортного сырья. Рынок сыров полностью перестраивается, и сейчас он, на самом деле, только в процессе перестройки. Мы видим, что на прилавках отсутствует то количество предложения по сыру, которое было в магазине раньше – оно уменьшилось раз в пять, наверное, – перечислил собеседник «Логируса».

– Я согласен со словами экспертов, которые утверждают, что с введением российских санкций многие компании этого сегмента вынуждены были даже уйти с рынка. Те, кто работал с мясом, импортными молочными продуктами, колбасами и, отчасти, с рыбой, – сказал эксперт. – Но рынок перестраивается, компании находят новых поставщиков. Я бы не сказал, что на холодильных терминалах Москвы сейчас очень много свободных площадей. Спрос на них стабильно высокий.

Собеседник «Логируса» полагает, что в ближайшее время на рынке не будет таких игроков, которые будут спекулятивно строить склады. «Мы можем предположить, что будут компании, которые заявят о чем-то подобном, но, скорее всего, это будут только заявления. Некоторое время строить не будут», – уверен Александр Перфильев.

– Вполне вероятно, что совсем скоро купить склад может быть значительно дешевле, чем его построить. Инвесторы, естественно, на это чутко реагируют. Вопрос в том, что пока нет массовых предложений по продаже складов. Возможно, массовости и не будет – сейчас предложений по продаже либо мало, либо их нет. Но, возможно, в ближайшие полгода на рынке такие предложения появятся. Они могут заинтересовать как крупных сильных игроков, которые готовы инвестировать в развитие своего бизнеса, так и инвесторов, – прогнозирует собеседник «Логируса». LR