Легкая ставка на недвижимость - 2: виды REITs

Ранее мы разъяснили, что это такое, описали особенности и преимущества REIT. Сегодня речь пойдет о видах REIT. Несмотря на общую идею (ставка на рынок недвижимости), структуры эти разнообразны.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Бывают и гибридные структуры (Hybrid REIT), которые представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT.

В США эти структуры зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) и выпускают регулярную отчетность в соответствии со стандартами GAAP.

Помимо этого, такие трасты делятся на публичные обращающиеся на бирже, публичные без листинга (Public Non-listed REIT, зарегистрированы SEC, но не торгуются на биржах) и частные REIT (Private REIT).

Долевые REIT собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. На долю долевых REITs приходится около 70% совокупной капитализации REIT, торгуемых на рынке США. Число их составляет примерно 170, почти все обращаются на NYSE.

По данным NAREIT, на эти биржевые трасты приходится около $1 трлн недвижимых активов в Штатах, то есть более 50 тыс. объектов недвижимости. Речь идет об около 15% всей коммерческой недвижимости в США.

Виды долевых REIT

- Офисные (Office) — владеют портфелем коммерческой офисной недвижимости и сдают ее в аренду.

- Промышленные (Industrial) — сдают в аренду промышленные объекты. Некоторые специализируются на типах сооружений, другие — на индустриях.

- Розничные (Retail) — сдают недвижимость ритейлерам, включая моллы или, напротив, маленькие торговые точки.

- Отельные (Lodging) — сдают недвижимость в аренду отелям разной категории.

- Связанные с жильем (Residential) — специализируются на сдаче апартаментов, жилья для студентов, домов для семей.

- Лесные (Timberland) — позволяют получать доход от лесных угодий, включая продажу пиломатериалов.

- Из сферы здравоохранения (Health Care) — сдают в аренду помещения для больниц и прочих медицинских объектов.

- Склады (Self-storage) — ну, тут все очевидно.

- Инфраструктурные (Infrastructure) — предоставляют в аренду различные инфраструктурные объекты, в том числе дата-центры и вышки для телекоммуникаций.

- Диверсифицированные (Diversified) — портфель этих структур включает различные типы недвижимости, из разных категорий.

- Специализированные (Specialty) — обладают уникальной недвижимостью, не относящейся к стандартным категориям, например помещениями для театром или местами для рекламы.

Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, куда движется американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.

На мой взгляд, наиболее интересными в этом плане являются REIT, ориентированные на сферу здравоохранения, спрос на услуги которых малоэластичен по доходам. Другой вариант — инфраструктурные REIT, специализирующиеся на сдаче объектов недвижимости предприятиям, предоставляющим услуги первой необходимости, например телекомам. Ну, а широкую ставку на рынок недвижимости вам помогут сделать диверсифицированные REIT.

Отметим, что в отличие от банков, ипотечные REIT менее полагаются на долговое финансирование, зачастую предпочитая акционерное. Вот почему средневзвешенная стоимость капитала подобных структур в среднем выше, чем у банков, однако леверидж ниже.

Виды ипотечных REIT

Часть ипотечных REIT ориентировано на рынок жилой недвижимости. Подобные структуры инвестируют в жилищную ипотеку и соответствующие бумаги (RMBS).

Другие ипотечные REIT зарабатывают на коммерческой ипотеке и базирующихся на ней бумагах (CMBS).

Специализированные риски ипотечных REIT

• Риск процентных ставок. Рост ставок может позитивно сказаться на чистой процентной марже REIT. Однако в тоже время, стоимость ипотечных активов структуры упадет. Ипотечные REIT стараются управлять этим риском при помощи хеджирующих стратегий на рынке деривативов и таргетирования средней доходности активов.

• Кредитный риск. В случае REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, он минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США.

• Риск досрочного погашения. Связанный с тем, что заемщик может досрочно погасить свой долг (ипотеку), и в этом случае кредитор будет вынужден реинвестировать возвращенные средства в менее доходный инвестиционный инструмент. Это риск обратен риску процентных ставок и также хеджируется многими REIT.

В ближайшее время мы продолжим освещать мир REIT. В наших планах опубликовать обзор, посвященный главному — инвестициям посредством этого инструмента.

Оксана Холоденко,эксперт по международным рынкам БКС Экспресс

Последние новости

Рекомендованные новости

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2022. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1 Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено. Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.