Правовое регулирование в сфере недвижимости

Недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества тем, что для регулирования рынка недвижимости требуется знание и использование норм большинства отраслей права.

Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом реформирования экономики, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества. Наибольшее удельное значение в регулировании отношений с недвижимостью имеет гражданское право.

определяет правовое положение участников гражданского оборота;
основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;
регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения (часть II ГК РФ).

Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.

Рассмотрим более подробно нормы земельного права, изложенные прежде всего в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ). Земля имеет правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Регулирование этих отношений - цель и предмет земельного права, которое является отдельной отраслью в системе российского права.

Согласно законодательству, граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием.

Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая, утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 2 июня 1993 г. №1-16/770.

Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность. Приобретение земельных участков в собственность для землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле, чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

Если земельные правоотношения для собственника регулируются только действующим законодательством, то для арендатора дополнительно действует договор с арендодателем. Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.

Арендное землепользование регулируется общими положениями об аренде, которые содержатся в ст. 606-625 Гражданского кодекса РФ. Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. №177 «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».

Правовое регулирование в сфере недвижимости опирается также на нормы жилищного права, и прежде всего на Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).

В ст. 15 ЖК дается определение жилого помещения: это изолированной помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Для социальной защиты населения в ЖК введено понятие - социальная норма площади жилья (ст. 50). Это норма жилой площади на одного человека, в пределах которой предоставляется компенсация на оплату жилья и коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот, ее устанавливают местные органы управления.

Жилищный кодекс устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкцию и ремонт жилищного фонда.

Граждане имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления, либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений. В этом случае правовое регулирование в сфере недвижимости затрагивает нормы финансового права. Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, условия получения которых регулируются Правительством и Центральным банком РФ.

К объектам недвижимости относятся также леса и многолетние насаждения, поэтому правовое регулирование в этой области затрагивает также Лесной кодекс РФ.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎